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Il Consiglio Nazionale del Notariato,
in collaborazione con undici Associazioni dei Consumatori, ha
realizzato un'interessante e utile Guida per il Cittadino, dal
titolo Garanzia preliminare, la sicurezza nel contratto di
compravendita immobiliare. L'agevole vademecum, di 31 pagine
divise in 8 capitoli, riporta, in modo schematico e quindi
facilmente consultabile, tutti i passaggi necessari per non correre
rischi nell'acquisto della casa, e in particolare nella fase del
contratto preliminare di vendita, detto anche "compromesso".
L'obiettivo che si sono posti i divulgatori è duplice: tutelare il
cittadino fin dalla prima e cruciale fase della contrattazione,
garantendo maggiore protezione per l'acquisto, e offrire, nel
contempo, una consulenza in materia fiscale, civile, tributaria e
urbanistica. Grazie ad una corretta informazione, si è voluto, in
altri termini, prevenire l'insorgere di problemi e contenziosi
futuri, tali da comportare spesso un aggravio di costi per le parti
contraenti e per la collettività tutta.
Seguiamo allora, con gradualità, le tappe che scandiscono il
processo di acquisto di un immobile. Un argomento che certamente,
sia pure in un periodo di crisi del settore immobiliare qual è
quello attuale, non mancherà di interessare molti dei nostri
lettori, che potranno aggiornare le proprie conoscenze in
materia.
È importante distinguere, innanzitutto, il contratto preliminare
dalla proposta d'acquisto; quest'ultimo atto, di solito redatto su
un modulo prestampato fornito dall'agenzia immobiliare, rappresenta
l'iniziale dichiarazione dell'acquirente di voler comprare un certo
bene, ad un prezzo definito. La proposta deve essere accompagnata,
normalmente, dal versamento di una somma di denaro a titolo di
"caparra", che resta indisponibile da parte dell'acquirente per
tutta la durata di validità della proposta stessa. Nel frattempo,
va da sé, il venditore è libero di valutare anche altre offerte,
proprio perché non è certo che a fronte dell'iniziale impegno posto
in essere dall'acquirente l'affare venga concluso. Il preliminare
di vendita, o compromesso, invece, è il contratto con il quale il
venditore e l'acquirente si obbligano a concludere una
compravendita, stabilendone termini di consegna e modalità di
pagamento. Con la sottoscrizione del preliminare, da redigere sotto
forma scritta, pena la nullità, il venditore e l'acquirente
assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo
di compravendita in conseguenza del quale trasferire la proprietà,
o altro diritto reale, di un immobile.
L'obbligo giuridico che nasce dalla stipula del preliminare produce
effetti solo tra le parti, tanto da significare che il venditore
potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone, ovvero
costituire su di esso diritti reali di godimento (ad esempio un
usufrutto) o anche iscrivere ipoteche. Se ciò accade, l'acquirente
può chiedere il risarcimento dei danni subìti, non potendo, invece,
esigere da parte del Giudice civile d'invalidare la vendita, così
come la costituzione del diritto reale di godimento o la
concessione dell'ipoteca. Il venditore, inoltre, a prescindere da
una sua scorretta attività negoziale, potrebbe nel contempo subire,
suo malgrado, azioni sull'immobile da parte di terzi, come ad
esempio pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di
citazione.
Esiste, comunque, un rimedio per evitare di incorrere in queste
conseguenze spiacevoli: la trascrizione del preliminare, momento
che esige l'intervento di un notaio e che consiste nell'inserimento
del contratto nei Registri Immobiliari, entro 30 giorni dalla
stipula del contratto medesimo. Trascrivere il preliminare produce
sia un effetto prenotativo, facendo retroagire gli effetti della
trascrizione dell'atto definitivo al momento della trascrizione del
preliminare, sia un'ulteriore tutela da parte dell'acquirente in
caso di mancato adempimento del preliminare. La trascrizione
comporta, ovviamente, costi aggiuntivi, fermo restando che
l'imposta di registro, in percentuale variabile sul valore dei
beni, deve sempre essere corrisposta. Le parti che decidono di
trascrivere il loro impegno, inoltre, sono chiamate alla
corresponsione dell'imposta fissa di trascrizione (168 euro), dei
diritti di trascrizione (35 euro) e dell'onorario del notaio
(ragguagliato in ragione del valore della cessione).
Qualora una delle parti si rifiutasse di stipulare il contratto
definitivo senza giustificato motivo, la legge riconosce alla parte
non inadempiente specifici strumenti di "reazione" per la tutela
dei propri diritti. In primis, la parte in sofferenza può
rivolgersi al giudice civile e ottenere una sentenza sostitutiva
del rogito definitivo, attraverso "l'esecuzione in forma specifica"
prevista dall'art. 2932 del Codice Civile. In questo caso, la
sentenza del Tribunale rende quel preliminare definitivo, la
proprietà passa all'acquirente e il prezzo pattuito deve essere
corrisposto. In alternativa, la parte lesa può richiedere al
Giudice la risoluzione del contratto, nonché il risarcimento del
danno subìto.
Seguiamo ancora, sia pur con la lente della sintesi, quanto è
scritto nella Guida a proposito di talune scadenze temporali che
cifrano l'evolversi dell'importante istituto del compromesso.
Al momento della stipula è necessario che le parti stabiliscano
quando sottoscrivere il contratto di vendita: si tratta del termine
di un adempimento che deve trovare venditore e acquirente concordi
e rispettosi dell'impegno assunto. Talvolta accade che la parte
acquirente non abbia ancora deciso chi sarà il futuro compratore
della casa: potrebbe essere un figlio o un parente, ovvero una
società ancora da costituirsi; è quindi opportuno, in questi casi,
che nel preliminare venga prevista una apposita clausola, così da
rendere possibile che l'atto di vendita sia siglato da persone
diverse rispetto a chi ha stipulato l'iniziale compromesso.
Lasciamo il giusto ed autorevole suggello di queste note al
Presidente del Consiglio Nazionale del Notariato, dottor Paolo
Piccoli, il quale ci ricorda come, in caso di acquisto di un
immobile, «è meglio evitare il fai da te, perché le clausole
inserite nei contratti sono vincolanti: registrando il compromesso
ci si mette al riparo da molti rischi». In tema di consigli,
Piccoli aggiunge che «è fondamentale non solo la consapevolezza dei
rischi, ma anche quella dei diritti», perché questo consente al
cittadino di «farsi valere», soprattutto in un Paese «come il
nostro, dove la giustizia è lenta e dove i rimedi a posteriori sono
quasi inesistenti».
In materia di onorario che il notaio presenta a conclusione
dell'assistenza fornita alla parti, infine, lo stesso Presidente ha
sollecitato una «trasparenza assoluta», tale che consenta ai
cittadini di comprendere in modo semplice la composizione di quanto
richiesto. |
