 Per scegliere il
mutuo più appropriato alle proprie possibilità ed esigenze ed
evitare brutte sorprese, occorre tener presente tutti gli
elementi che lo caratterizzano e quali possano essere gli
effetti patrimoniali sul richiedente.
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Il mutuo è un finanziamento, a medio/lungo termine, concesso
abitualmente dalle Banche, Istituti di Credito e Società
Finanziarie per acquistare o ristrutturare un immobile, garantito
da un'ipoteca sull'immobile stesso. Di solito, sono previste quote
fisse di rimborso (rate), comprendenti ammortamenti complessivi del
capitale e interessi predeterminati (tasso fisso) oppure quote di
ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).
Ma andiamo con ordine. Ecco gli aspetti fondamentali di un
mutuo.
L'istruttoria è la fase di ricerca e valutazione svolta
dalla banca sulla base della richiesta di concessione del
finanziamento. La banca valuta l'importo da versare sulla base del
valore dell'immobile e del reddito del cliente.
Se l'istruttoria si chiude positivamente tra banca e cliente viene
stipulato un contratto di mutuo alla presenza di un notaio e
viene accesa un'ipoteca sull'immobile, cioè una garanzia in virtù
della quale il prestito è garantito dal bene in oggetto.
La durata del mutuo può variare dai 5 ai 30 anni ed oltre.
Occorre tenere presente che a durate più lunghe si accompagnano
costi più elevati.
Generalmente il finanziamento concesso dalle banche non
supera il 70-75% del prezzo di compravendita dell'immobile o del
suo valore stimato in sede di perizia tecnica.
Il rimborso avviene attraverso le rate (pagamenti periodici)
pagabili a diversa cadenza (da mensile ad annuale) composte da una
quota di capitale (l'importo prestato che si sta rimborsando) e una
quota di interessi (la parte dovuta alla banca).
Il tasso di interesse può essere fisso, variabile o misto.
Il tasso fisso viene determinato alla concessione del
prestito e rimane invariato per tutta la durata del rimborso senza
la possibilità di usufruire di eventuali riduzioni dei tassi. Il
tasso variabile si modifica nel tempo ed è legato
all'andamento di determinati indici finanziari. Il tasso
misto è un compromesso tra i primi due e consiste
nell'applicazione di un tasso fisso per un periodo iniziale
prevedendo la possibilità di passare al variabile
successivamente.
L'interesse applicato dalla banca è il risultato di due componenti:
Irs o Euribor e Spread che sono riassunte in un unico parametro, il
TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) o
ISC (Indicatore Sintetico di Costo) che esprimono
in percentuale il costo complessivo del finanziamento. Questi
valori comprendono gli interessi e tutti gli oneri da sostenere per
utilizzare il credito (come ad esempio, le spese di istruttoria, di
apertura e chiusura della pratica, le eventuali spese di
riscossione, di rimborsi e incasso della rate, escluse quelle per
imposte e tasse). Questi parametri devono essere tenuti in
considerazione perchè consentono di mettere a confronto diversi
preventivi di mutuo.
Alcuni suggerimenti:
-
non limitatevi alla prima offerta
ma effettuate una ricerca di mercato tra i vari Istituti
bancari per verificare i diversi tassi di interesse proposti, al
fine di scegliere il più conveniente alle proprie esigenze. C'è la
possibilità di scegliere tra banche e società finanziarie
private. Di solito le prime sono più lente ma hanno dalla loro
parte una maggiore affidabilità mentre le finanziarie private
richiedono procedure meno complesse, ma occorre informarsi per
sondarne l'affidabilità e la serietà;
-
verificate tutti gli oneri
accessori (istruzione della pratica, spese di perizia
dell'immobile, costi legati alle modalità di pagamento delle rate
del mutuo). Tra le banche esistono differenze, spesso rilevanti,
nella quantificazione delle spese di accensione del mutuo.
Generalmente l'importo per le commissioni bancarie richieste per
l'apertura della pratica varia dallo 0,10% allo 0,75% del mutuo. A
questa somma vanno aggiunte le spese relative alla perizia tecnica
per la stima dell'immobile e all'iscrizione ipotecaria;
-
scegliete il notaio dopo
aver svolto una ricerca di mercato. Tale categoria professionale ha
la possibilità di offrire un "onorario" flessibile, tra un minimo e
un massimo tariffario. E' consigliabile fare la ricerca avendo
notizie certe sul valore dell'immobile per consentire l'esatta
quantificazione del "preventivo". Il notaio rappresenta anche il
consulente legale-finanziario del contraente e deve redigere la
"relazione notarile", presupposto fondamentale per la
stipulazione del contratto di mutuo;
-
predisponete tutta la
documentazione necessaria in tempi brevi per ridurre i tempi
di erogazione. Se l'importo del mutuo non è particolarmente
significativo, l'Istituto di credito può fondare la delibera su di
essi, anche senza la perizia dell'immobile (risparmiando il costo
di quest'ultima);
-
stabilite con chiarezza se il
tasso d'interesse applicato è "a regime" o "di ingresso".
Spesso infatti le banche propongono, a fini promozionali, un tasso
iniziale "di ingresso" ridotto, che nel tempo tende a
lievitare.
I documenti generalmente necessari da presentare alla
banca durante la fase istruttoria sono i seguenti:
-
copia dell'ultimo atto di
proprietà con relativa trascrizione; 
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-
certificazione della Conservatoria
dei registri immobiliari o dichiarazione notarile
sostitutiva;
-
perizia che per determinati
importi viene effettuata direttamente da un tecnico della
banca;
-
planimetria catastale
dell'immobile;
-
nota di trascrizione in favore del
venditore;
-
certificato di attualità
catastale;
-
licenza edilizia;
-
licenza di abitabilità;
-
codice fiscale;
-
certificato di nascita;
-
certificato di
residenza;
-
autocertificazione del venditore
attestante che non sono state eseguite opere abusive;
-
dichiarazione dei
redditi;
-
autocertificazione di stato civile
(del venditore e del compratore);
-
relazione
notarile.
La Legge Finanziaria
2008 ha stabilito che è sempre possibile, per la banca e
il debitore, variare senza spese le condizioni di contratto di
mutuo mediante scrittura privata anche non autenticata. Dettagli di
questa procedura, modalità e costi sono consultabili sulla Guida
del Mutuo Informato (linkabile a destra di questa pagina)
realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato a da 11
Associazioni dei Consumatori. |
